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    市場轉冷房企去化不暢,“工抵房”重出江湖
    發表日期:2021-11-30 10:37:19   

    提要:近期,據媒體報道,不僅僅是三四線城市,廣州、廈門、成都、南京等一二線城市也出現很多“工抵房”。

      近期,據媒體報道,不僅僅是三四線城市,廣州、廈門、成都、南京等一二線城市也出現很多“工抵房”。

      廣州推出“工抵房”的樓盤數量達到十余個,項目有位于增城、南沙、從化的郊區地段,也有像荔灣這樣的主城區,價格方面,少則優惠數十萬元,多則上百萬元。

      “工抵房”并不是新生事物,主要是由于房企缺乏現金難以如期結算,將房產抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。

      對上下游供應商施工方而言,從開發商處獲得房產后要想辦法變現,則出現了“工抵房”入市的情況。

      據CRIC監測,自9月以來,市場上的“工抵房”數量激增,主要是由于市場轉冷,房企去化不暢甚至庫存積壓,影響企業回款。

      01

      房企去化不暢“工抵房”數量激增

      今年下半年,房地產市場大幅降溫,房企資金回籠承壓,行業流動性風險集聚,企業債務違約事件頻發。

      國家統計局數據顯示,2021年1-10月房地產業下行加劇,新房銷售規模同比降幅擴大至22%,開發投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降,單月分別同比降33%和21%。根據全國商品房銷售面積、金額估算來看,10月商品房銷售均價下降至9741元/平方米。

      房企方面,CRIC數據顯示,2021年10月,百強房企實現銷售操盤金額7761.4億元,受下半年市場明顯降溫的影響,10月單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢,百強房企單月操盤業績規模同比下降32.2%。

      在整體房地產市場持續降溫的同時,調控政策也在升級,各大房企融資收緊,發債受阻,房企開發到位資金連續4個月同比下降。

      國家統計局數據顯示,自2021年7月起,房地產開發企業到位資金總額已經連續4個月呈現下降趨勢。

      在這樣的市場環境下,房企流動性出現明顯困難,“工抵房”頻頻入市。

      02

      部分房企以“工抵房”的名義降價銷售

      “工抵房”顧名思義,即工程抵賬房,是房地產開發商給工程方抵扣工程款的一種結算方式。目前市場上的“工抵房”主要分為兩類,一類是“真工抵”即開發商抵押給供應商和施工方的正常房源,一般而言這類“工抵房”數量會偏少,主要是由于房企缺乏現金難以如期結算,將房產抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。

      另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷的房源。

      2021年三季度,受整體市場下行影響,部分明文規定禁止大幅降價,也有部分城市采取約談的方式,禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰,擾亂房地產市場秩序。截至目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預期和情緒。

      在這樣的背景下,部分房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調整也能平衡老業主的情緒,避免出現維權問題。

      據媒體爆料稱,廈門海滄區某項目推出30套118平方米的“工抵房”,單價2.5萬元/平方米起,這個項目此前在售均價為3.3萬元/平方米,相對之前的售價“工抵房”每平方米便宜達8000元,相當于打了7.5折。

      從“工抵房”的區域分布來看,“工抵房”的數量和城市市場熱度呈現負相關關系。雖然上至一線的廣州,二線的南京、蘇州、廈門,下至三四線的柳州、桂林、徐州等地,各個能級城市均出現了大量的“工抵房”。但根據CRIC的數據,廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟,桂林、徐州等三四線城市也是表現平平甚至承壓,因此“工抵房”的數量和城市熱度出現負相關關系,市場下行的城市“工抵房”數量往往較多。

      03

      房源上“工抵房”與特價房差距不大

      “工抵房”的出現,從房企角度來看,由于“工抵房”是企業或者項目上難以結清工程款而抵押的房源,和企業的信譽掛鉤,因此一般情況下資金充?;蛘咪N售順利的項目不會出現“工抵房源”。因此財務承壓的房企推出“工抵房”數量較多,且折扣力度也比較大。

      就房源而言,“工抵房”本質上是由于企業難以去化而抵押給供應商和施工方,且套數比較少,均為指定房源,因此“工抵房”與特價房差距不大。

      據CRIC監測的信息來看,不少“工抵房”在宣傳時也會打出“清尾工抵房”的口號,不過需要注意的時候,特價房往往是難以快速去化而讓利,“工抵房”則涉及企業難以結算工程款項的問題。

      從數量來看,一般單盤的“工抵房”套數多數在10套以下,也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多“工抵房源”,不過這種情況可能為房企變相降價促銷。其優惠力度由市場情況,企業資金缺口、以及供應商、施工方意愿掛鉤。

      開發商若資金壓力較大,為了回籠資金可能會擴大讓利幅度。另一方面,“工抵房”由開發商折價抵押給供應商和施工方,若是供應商和施工方希望盡快匯款,可能會在原價格基礎上進一步讓利,擴大折扣。

      今年以來,地方市場分化加劇,房企自年初以來一貫采用“集團造節+精準讓利”的策略,整體折扣力度較小,僅有少數特價房力度較大。“工抵房”這一產物已連續多年屬于小眾營銷手段之一,很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化,或者有足夠的資金結算工程款項,并不會出現大量“工抵房”入市的情況。“工抵房”的大量入市說明市場的下行和房企資金的嚴重短缺,與近期房企頻頻暴雷相互印證。

      整體來看,“工抵房”屬于特殊時期的特殊產物,屬于房企的無奈之舉,但房地產市場不容樂觀,企業銷售去化將持續承壓,且馬上臨近年底,到了資金結算周期,壓力可能會進一步加劇。

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