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    旭輝集團董事長林中:未來房地產的6個變化和5個不變
    發表日期:2018-11-30 13:37:25   

    本文節選自旭輝集團董事長林中,在2018中國不動產金融年會上發表的主題演講。

    一、行業怎么了?

    從最近一些年的觀察研究看,行業變的地方來歸納起來主要有幾個:

    1、新的長周期

    1998年-2017年是高速增長、高頻波動的20年長周期。

    從2018年到2037年的20年,可能是新的長周期,即平穩增長、低頻波動。

    長期來看,市場會逐步平穩和回落,行政調控會逐步讓位于長效機制。

    雖然房產稅短期不會推出,但是房產稅一定會推出。

    在中國城市化率達到70%的時候,房產稅大概率會被推出,因為那個時候我們增量的稅比較少,存量的稅一定要補充。  

    在未來,長效機制的任何變化都會對行業產生巨大的影響,包括住房制度、土地制度、戶籍制度、稅收制度。任何一項政策出來都會有影響,可能未來預售要改成現房銷售。

    2、行業波動發生變化

    在過去的20年,我們看到很多都是三年的這種短期波動,但這一輪已經不是三年了,可能是五到六年。

    最大的問題不僅是行業波動給地產企業帶來巨大的挑戰,而且節奏跟以前不一樣了。

    以前地買貴了,捂兩年可能就回來了。但是這一輪捂五年怎么辦?能不能捂得???投資節奏、銷售節奏、運營節奏、融資節奏要發生很大的調整。

    二、什么在變?

    1、高速增長轉向高質量發展

    我們內部的共識是,未來是質量決定速度,不會追求更高的速度。把質量做好,通過財務質量、產品質量、增長質量來決定速度。    

    2、有房住到住好房

    中國過去20年在解決有房住,就是解決量的問題,人均居住面積問題。未來更多的是要解決住好房的問題,也就是產品品質問題。

    從過去的投資買房到未來的租售并舉,意味著我們在租賃市場有巨大的發展,在住房的存量市場有巨大的商機。

    3、從高杠桿到穩健均衡

    在過去高速增長階段,行業平均杠桿率比較高,未來平均杠桿率要不斷地降低。

    凈負債率要降到80%,資產負債率要降到70%,這個行業杠桿率才會比較穩健。

    如果把凈資產負債率80%、資產負債率70%作為一個門檻,大部分企業在未來幾年都要面臨更加穩健均衡、降杠桿的過程。

    因為很可能未來資本市場的融資都會用這條線做一個限制,低于這條線的融資可以做,高于這條線包括銀行貸款也會受限,發債都很難。

    4、增速快到增速慢

    過去幾年行業增速比較快,包括企業增速也比較快,有的企業連續翻番。

    未來要維持這么高的增速就會比較難,因為質量的約束以及杠桿的約束。

    未來,房企普遍增速會放慢,明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有質量的增長速度,而且能持續。

    5、由準金融行業回歸到制造業

    國外在分類的時候,房地產跟金融放在一起。但是我們看到這一輪調整后,房地產行業越來越偏向制造業。

    要精細化管理,要不斷地做好品質,包括極致的產品和服務,以及對成本的精細管控,利潤率要比較適中,未來幾年這些制造業的特點在地產行業會越來越明顯。

    可以預見,未來房地產行業的競爭更加激烈,盈利更具挑戰。

    三、什么不變?

    還有一些是不變的。不變的是什么呢?

    1、地產還具有重要的產業地位

    因為這個產業的體量太大,與經濟關聯度也太大。

    在中國經濟保持中速增長以及城市化完成70%之前,地產都具有非常重要的地位。

    2、房地產市場規模大,容量大

    13萬億這種市場總量會維持很多年,可能未來十年中國的房地產市場都不會低于10萬億。

    13萬億是一個什么體量?全球汽車市場一年的銷售量在13萬億。

    跟發達國家相比,大企業市場占有率還會進一步提高。因為發達國家頭部企業的市場占有率可以占到7%-8%。

    3、在座的房企都是老運動員

    雖然今天很困難,其實我們經歷過N次的困難。地產就是一個周期性行業,一定有繁榮、衰退、蕭條、復蘇,就是有四季,我們要習慣地產行業波動的特點。

    4、城市化率還會不斷地提高,這是不可阻擋的趨勢

    中國的城市化率從去年常駐人口城市化率58%到70%,還需要十幾年的時間。

    從全球來看,美國二戰以后,即五六十年代到了70%,日本70年代城市化率也到了70%。中國跟他們比,城市化還有一段路要走。

    未來,每個城市可能會出現一些相對獨立的走勢,城市周期越來越重要。

    城市化進程也不一樣,北上深代表著一線城市,其城市化最快,跟二線城市差了5年,跟有些城市差了10年-15年。

    5、客戶對美好生活追求、對不斷提升品質的需求不變

    我們要all in這些不變的地方,做好我們的產品。

    人往高處走,人口不斷地流入,有更高的收入,有更多的就業機會,有更好的人文和自然環境的城市。

    那些人口流入的地方,機會更大,家庭人口小型化,獨居戶的增多,對未來中小戶型產品的需求越來越多。

    6、中國獨特農耕民族文化,對土地的情結沒有變

    中國未來財富增長、經濟收入增長還是對地產、房產有根深蒂固的情結。

    四、適者生存

    行業有變、不變,核心只有不好的企業,沒有不好的行業。

    對于企業來說,就要適者生存,更好地適應環境變化。在不變的地方,我們投入巨大的資源,提升競爭力。

    適者生存主要表現在以下幾個方面:

    1、保證價值觀正確

    走正道、講正氣。遵紀守法,盡到社會責任,做企業公民,遵守底線。

    這是我們度過任何一個行業調整期、行業低谷所必須的,特別是在目前,以及未來法制社會下。

    2、均衡穩健的發展,烏龜比兔子壽命長

    前兩年,我接待我們的一位合作伙伴,香港置地的母公司怡和集團的主席,他給我的印象很深刻。

    他說,林先生,做房地產多少年?

    我說,大學畢業到2016年,我做了26年。

    他說,我們家族做房地產做了160年!

    現在我是第五代,我們每年有10%的增長就很高興。

    前兩天我收到他們公司發的郵件,說第五代退休了,現在第六代接班了。

    他當時跟我講,用一個形象比喻,他們像烏龜,雖然爬的慢,但是壽命長。160年如果每年保持10%的增長,就是一個非常大的企業。

    3、高質量的增長

    未來地產企業一定是以質量決定速度。

    合理負債能支撐的速度,合理管理能力能支撐的規模,產品打造能力以及服務能力能支撐的周轉,是這些因素決定速度。

    而不是用速度決定需要多大杠桿、需要多大區域。這可能是一個很重要的轉變。

    4、要打造獨特的優勢,有自己的核心競爭力

    未來這個行業的競爭不會弱化,只會進一步增強。能存活下來的企業一定有它更強的競爭力,以及更獨特的競爭優勢。

    5、把握好周期節奏

    地產是周期波動的行業,節奏非常重要。踏準節奏事半功倍,沒踏準節奏,可能事倍功半。

    6、去杠桿,降負債

    特別是大中型企業越來越大的時候,在財務、法務上要越來越保守。所以我們就能理解那種百年企業為什么都把凈負債率降到20%以內。

    未來,地產企業在走向百年企業的過程中,應該是逐步降低負債率的。

    隨著企業規模的增長、企業實力的增長,需要適應從開發銷售階段過渡到經營持有階段,并降低融資成本。

    未來10年-20年里,中國TOP30的地產企業凈負債率可能維持在百分之二三十。

    7、提高資金周轉效率

    在未來,管理好現金流。因為現金流比一切東西都重要。沒有利潤不死人,沒有現金流會立馬死人。

    不斷提高自己的資金周轉效率,遠遠比你的資產重要,這是過好冬天的不二法則。

    我們內部講,沒有回款的銷售就是耍流氓,沒有現金流的利潤也是耍流氓。

    應對變與不變,根本就是做好投資、做好產品、做好運營,這是產品運營層面、競爭層面的基礎。

    投資能不能做到準,產品能不能做到好,運營能不能快,成本能不能省,未來可能的競爭都是在一兩個點的利潤之間。

    因此,對于精細化要求的程度反而越來越高,把產品做好,產品為王是未來很重要的事情。

    無論在高質量增長階段,還是在客戶需求階段,專注極致和品質是未來做好產品的重要事情,我們一定要更加關注產品的打造,獲得10%的產品和品牌溢價,就是巨大的競爭優勢。

    從具體層面來講,降負債、降庫存、降成本,提去化、提質量、提周轉以及補短板是短期最重要的任務。因為每家企業在發展過程中都暴露出來一些短板,剛好在行業調整期可以用這個時間補短板。

    從我自身的經驗來看,市場太好的時候,我們跟底下兄弟們說,要改進,要補短板,沒有幾個人能聽得進去。為什么?因為排隊買房,為什么要那么辛苦去提升各項能力。

    現在我們內部在補短板,提更高的要求,追求業務精進,大家都能接受,而且愿意積極行動。這個時候也是我們企業去推動管理提升、推動業務精進、提升經驗能力很重要的機會。

    今年以來,無論企業、行業可能都碰到了很多問題。但這些都是發展中的問題、前進中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實還在成長的路上,因為房地產開發至少還有10-15年的黃金期 。

    在座的各位企業都已經經歷了N輪的市場波動。我們既要處變不驚,還要保持自己的戰略方向、戰略定力,保持自己的判斷。同時,我們還要留有備手,尤其在資金方面,以應對可能判斷不足的市場風險。

    要堅定信心。這一輪的調整,也是房地產發展過程當中的一個波動,也是作為一個周期性行業必然經過的波動,未來一定會更好。

    我們也可以利用這種波動,來強身健體,來解決內部的管理問題,調整我們的步驟和步伐,使未來的路走得更加平穩。

    現在11月份,離明年的春天已經是越來越近了,所以我們要有信心!

    謝謝各位!

    新聞動態

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